פסק-דין בתיק ת"א 20883-06-12

1.         המחלוקת בין הצדדים מתייחסת היום לשאלה אחת - מי זכאי להפעיל את החניון בבניין "מגדל האופרה" שברחוב אלנבי 1 (גוש 6909 חלקה 107) בתל אביב (להלן: " הפרויקט"), ומהו ההסדר שחל על סוגייה זו.

2.         התובעת היתה הבעלים המקורי של הקרקע עליה נבנה הפרויקט. התובעת התקשרה ביום 2.2.1987 בהסכם עם חברות אלרוב (ישראל) בע"מ ואלרוב נכסים ובניין (1983) בע"מ (שיכונו יחד להלן: " אלרוב") לבניית הפרויקט (הסכם זה שצורף כנספח ב' לתצהיר התובעת, יכונה להלן: " הסכם 87"). מכוח הסכם זה, התחייבה אלרוב להקים את הפרויקט על מקרקעי התובעת, בתמורה לבעלות בחלק מהפרויקט וכן תשלום מזומן - הכל כפי שנקבע בהסכם.

3.         ביום 21.6.2011 רכשה הנתבעת 1 (להלן: " אדריאל") את זכויותיה של אלרוב בפרויקט מכוח הסכם (שצורף כנספח 1 לתצהיר הנתבעות והוא יכונה להלן " הסכם הרכישה"). לאחר הסכם הרכישה, הפכה אדריאל לבעלים של 62.5% מהפרויקט, ואילו התובעת היא בעלים של 37.5% ממנו. כאמור, המחלוקת בין הצדדים מתייחסת לניהול החניון בפרויקט.

4.         מלכתחילה טענה התובעת במסגרת התביעה (ובפניותיה המוקדמות אל אדריאל) כי המקורה לזכותה של אלרוב לנהל את החניון היה בהסכמה בעל פה בין אלרוב לבין התובעת, הסכמה שלא תוחמה בזמן. לכן, כך טענה התובעת, היא היתה רשאית להודיע לאלרוב על ביטול ההסכמה הזאת בהודעה מוקדמת תוך זמן סביר מראש.

5.         בין התובעת לבין אלרוב התנהלה בוררות ביחס למחלוקות שונות שהיו ביניהם, ובכלל זה המחלוקת בדבר ניהול החניון בפרויקט. התובעת לא התייחסה במסגרת כתב התביעה לפסק הבוררות שניתן, ונושא הבוררות עלה לראשונה במסגרת כתב ההגנה של הנתבעת.

6.         בפסק הבוררות מיום 18.2.2005 (שצורף כנספח ד' לתצהיר העדות הראשית מטעם התובעת)  התייחסו  הבוררים עו"ד צבי אפרת ועו"ד ישראל ברון לשאלת ניהול החניון וקבעו כי:

" לאור כל האמור לעיל הננו קובעים כי אלרוב זכאית לקבל לידה את ניהול החניון המסחרי על פי סעיף 30 לחוק המקרקעין, בהיותה הבעלים של רוב החלקים בנכס" (ס' 1 לפסק הבוררות).

יחד עם זאת, בהמשך קבע. ס' 5 לפסק הבוררות:

" הוראות פסק זה יהיו בתוקף כל עוד החניון המסחרי יהיה בבעלות משותפת בין הצדדים ולאלרוב יהיו רוב החלקים בו".

טענות הצדדים

7.         התובעת טענה כי ההסדר החוזי המקורי בין הצדדים הוא ההסדר נושא הסכם 87, בו נקבע כי החניון ינוהל על ידי חברת הניהול. לטענתה, לו היה הסכם 87 עומד לבדו - היתה זכותה של חברת הניהול לנהל את החניון. ואולם, כך נטען, פסק הבוררות "שינה את כללי המשחק", אף זאת לפרק זמן מוגבל, בו אלרוב היא בעלת רוב החלקים בחניון. משאלרוב חדלה להיות בעלת רוב החלקים בחניון, חוזר לחול ההסדר החוזי בין הצדדים - קרי ההסדר נושא הסכם 87. לכן לאדריאל אין זכות לנהל את החניון.

באשר לטענת אדריאל לפיה היא נכנסה לנעליה של אלרוב מכוח הסכם הרכישה, טענה התובעת כי זכותה של אלרוב בהקשר זה לא היתה זכות שניתנת להמחאה, וקבלת עמדת אדריאל בהקשר זה תרוקן מתוכן את ס' 5 לפסק הבוררות.

8.         באשר לטענת אדריאל המסתמכת על ס' 30 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 (להלן: " חוק המקרקעין"), טענה התובעת כי מדובר בטיעון חסר תום לב. לגישתה, ההסדר שנקבע בפסק הבוררות הוא הסדר שונה מזה שנקבע בהסכם 87, אולם הסדר זה נועד לחול לתקופת ביניים מוגבלת, בה היו הצדדים שותפים בפרויקט. לאחר מכן יוסיף לחול הסכם 87 שלא בוטל על ידי הבוררים אלא הושעה לתקופה מוגבלת. אין היגיון - כך טענה התובעת - שלאחר שפסק הבוררות יפסיק לחול, יוותר מצב ניהול החניון בעינו. עוד נטען כי אדריאל עצמה הודתה כי חברת הניהול היא שצריכה לנהל את החניון במכתבה מיום 21.3.2013. באשר לטענת אדריאל לפיה מדובר בפליטת קולמוס - הרי שאדריאל לא חזרה בה מהאמור במכתב.

9.         עוד טענה התובעת כי בפסק הבוררות נקבע שעל אלרוב לנהל את החניון בדרך המועילה ביותר,  ובפועל אופן הניהול של החניון על ידי אדריאל רחוק מלהיות מועיל. התובעת אף הפנתה לתקנון הבית המשותף של הפרויקט שנחתם ביום 27.3.2000. התקנון מאוחר לפסק הבוררות, ונקבע בו כי שירות הניהול והאחזקה של המגדל יהיה באמצעות חברות הניהול. התקנון - כך נטען - יכול לשמש כלי פרשני ממנו עולה כי הצדדים ראו את חברת הניהול כמי שתנהל את החניון.

באשר לטענתה של אדריאל לפיה הסכם 87 תקף רק לפרק זמן של 10 שנים, טענה התובעת כי מדובר בשינוי חזית. היא הוסיפה שהוכח שתקופת 10 השנים כלל לא החלה שכן חברת הניהול לא קבלה את החניון לידיה 

10.        באשר לטענה לפיה התובעת המשיכה לפעול מכוח פסק הבוררות גם אחרי שאדריאל נכנסה לפרויקט,  טענה התובעת כי מדובר בשינוי חזית. עוד נטען כי העד מטעם התובעת מר ברנרד העיד כי הוא הסכים לניהול החניון על ידי אדריאל בתנאי שזו תעמוד בהתחייבויותיה. אולם, משאלה הופרו, עמד מר ברנרד על זכותו המשפטית. רשותה של אדריאל לנהל את החניון אינה מוגבלת בזמן, וזכות זו בוטלה משום שהסתבר כי אדריאל אינה מסוגלת לנהל את החניון והיא אינה עומדת בהתחייבויותיה.

11.        מנגד, טענה אדריאל, כי היא זכאית לנהל את החניון כמי שרכשה את זכויותיה של אלרוב ממנה.. זאת, משום שבהסכם הרכישה רכשה אדריאל מאלרוב את חלקה בפרויקט, ובכלל זה את הזכות לנהל את החניון, זכות שאף גולמה במחיר הרכישה.

לטענת אדריאל, אין ממש בטענות התובעת לפיהן מכוח הוראות ס' 5 לפסק הבוררות פגו הוראות הפסק. אדריאל טענה כי הטעם לניסוח הסעיף האמור בפסק הבוררות הוא משום שזכותה של אלרוב לנהל את החניון נקבעה באופן שמי, ולא היה זה סביר כי זכות זו תיוותר בעינה גם לאחר שאלרוב לא תהיה הבעלים של רוב הזכויות בחניון. אולם, הכוונה היתה כי הקונה שירכוש את רוב הזכויות, יהיה זכאי אף הוא ליהנות מהוראות פסק הבוררות.

12.        עוד נטען כי התוצאה הפרשנית לה טוענת התובעת היא אבסורדית, שכן עולה ממנה שאף לו היתה התובעת זו שמוכרת את זכויותיה, היתה אלרוב מפסידה את זכותה מכוח פסק הבוררות לנהל את החניון. את פסק הבוררות יש לפרש באופן תכליתי.